La riqueza documental del Archivo Histórico
Provincial de Villa Clara está agrupada en fondo y
Colecciones, dentro del período colonial
se encuentra la
Antigua Anotaduría de
Hipotecas, órgano rector que dio origen y custodió a los Registros de Hipotecas, oficina de
carácter administrativo, creada por el
gobierno español en 1598 y confirmada en
1638, estas oficinas fueron abiertas en 1713, y reguladas el 31 de enero de
1768 y legalmente regidas por leyes hipotecarias, proyectos de leyes, decretos, y disposiciones, especiales del
reglamento de Ultramar que en el
transcurso de los años fueron modificándose o agregándose artículos para su mejor comprensión.
El crédito territorial reclamaba una reforma, para
dar mayor garantía y seguridad a la propiedad familiar, en cuanto a hipoteca se
refería, concebida la hipoteca como un derecho real, puede contemplarse también
desde el punto de vista de la función que realiza: accesoria y relacionada con
su objeto principal.
Los bienes del
deudor constituyen la garantía de sus acreedores, pero para contribuir al
desarrollo del crédito, se precisa asegurar al que aporta el dinero con
preferencia sobre el resto de los acreedores, ofreciéndole la seguridad de que le será restituido lo que
ha suministrado, pero aún así no se protege suficientemente al crédito, se
necesita además que esa preferencia se asegure respecto a los terceros, de modo
que la garantía no se extinga cuando los bienes salgan del patrimonio del
deudor.
Esta documentación ingresó en el Archivo Provincial
de Santa Clara, como resultado de varios envíos de documentos transferidos por la Biblioteca Provincial
“Martí” en el año 1967, consta de 16 libros que datan desde el 29 de diciembre
de 1784 hasta el 30 de abril de 1880, posee un índice onomástico, por orden
alfabético que remiten a los libros de anotaciones. El primer anotador fue
Miguel Antonio Pérez de Morales y los
escribanos públicos Miguel Palacio, Felipe María Domínguez, Rafael Marrero,
Pedro Quiñones, entre otros.
En Actas
Capitulares del cabildo de Santa Clara del 29 de abril de 1737, refleja el primer
Titulo Real aprobado por las Reales
Audiencias de Contador Judicial y Anotador de
Hipotecas a favor de Juan Agustín
García Estrada; el de 9 de abril de 1847 se solicito al cabildo el
establecimiento de más registros de hipotecas porque los que habían eran
insuficientes, además contiene solicitudes de cancelaciones de hipotecas al
cabildo, dentro de las funciones de esta institución tenia la potestad de
mandar a ejecutar entredichos a bienes de cualquier propietario por estar
sujetos a causa judicial.
Los anotadores
tenían como función inscribir todos los
actos y contratos(cancelaciones o traspasos) del dominio de los bienes e
inmuebles ya pertenezcan a particulares, al estado, provincias, municipios,
corporaciones religiosas y civiles; además tomar razón de las escrituras que se
otorgaban ante los escribanos que existían en los diferentes distritos
judiciales, al inicio y al cierre de cada libro tenía que tener el cuño oficial
del registro o del Juzgado de Primera Instancia y el visto bueno del Juez de
1ra Instancia, el Presidente de la Audiencia o del Ayuntamiento donde estaba situado el
registro, en sus inicios el juez fue Federico Merenduano, y el registrador José
Benito Pérez.
La influencia en Cuba de la legislación española por
su condición de colonia es evidente,
muestra de ello es que las dos leyes hipotecarias promulgadas en España, fueron
posteriormente aplicadas en nuestro país.
La Ley Hipotecaria
Española de 1861, hubo de crear el Registro de la Propiedad; el Real
Decreto de 16 de mayo de 1879 dispuso su entrada en vigor a partir del 1ro de
enero de 1880, pero ante la imposibilidad de nombrar a los Registradores,
iniciando su funcionamiento a partir del 1ro de mayo de 1880, fecha de la cual
datan las inscripciones en muchos registros de la isla.
La segunda Ley Hipotecaria que se aplicó en Cuba fue
la de 14 de julio de 1893, que aún de forma parcial se encuentra vigente. Esta
norma cumplió el propósito de adecuar las disposiciones de la Ley a las del viejo Código
Civil español que rigió en Cuba hasta 1987 y que dedicaba algunos artículos al
Registro de la Propiedad.
El Código Civil de 1889 marca una nueva etapa en la
evolución del sistema registral español con influencia para sus colonias. En
definitivas, el nuevo cuerpo legal no incluye dentro de su texto el Derecho
Registral, sino escasas normas, las que se dedicaron a la hipoteca, donde se
introduce como novedad importante la exigencia de la inscripción como elemento
constitutivo del mencionado derecho real.
La Ley
Hipotecaria de
Ultramar de 1893 cuyos preceptos aun continúan vigentes por no haber sido
derogada, procuró armonizar los textos de la ley registral con los del Código
Civil.
Las leyes
hipotecarias, las reformas producidas y todas las innovaciones que en materia
registral contenía el viejo Código Civil español fueron insuficientes y en
algunos casos conllevaron al desorden, crearon desinterés por el Registro, de
tal manera que la propiedad inmobiliaria no se encontraba inscripta y en muchas
oportunidades se dejaban de efectuar las anotaciones de los sucesivos cambios
de titularidad, incluso respecto a inmuebles que habían sido registrados.
Existiendo un divorcio entre la práctica jurídica y el sistema registral.
Reformas regístrales
inmobiliarias después de 1959.
Con el triunfo
de la Revolución Cubana
el 1 de enero de 1959, se estableció un nuevo marco de relaciones jurídicas,
con un importante impacto en el sistema de publicidad registral. La propiedad
estatal estuvo determinada en lo fundamental, por la aplicación de leyes y
otras disposiciones que dieron lugar a la nacionalización y confiscación de los
bienes que posibilitaron la recuperación de las riquezas del país.
Entre las principales modificaciones introducidas en
el sistema de publicidad registral inmobiliaria encontramos la Ley de Reforma Agraria, de 17
de Mayo de 1959, que declaró la presunción de la propiedad del Estado sobre las
fincas rústicas no inscriptas en los Registros de la Propiedad; decretó la
expropiación de las tierras cuya superficie excediera de 30 caballerías;
estableció la entrega de 2 caballerías de tierras a cada familia campesina para
su puesta en explotación y dispuso la creación de una sección del Registro de la Propiedad para la
inscripción de las resoluciones-títulos- entregados a los beneficiarios de la Ley, dicha sección no se llegó
a establecer. Por su parte la segunda Ley de Reforma Agraria, de 3 de Octubre de
1963, determinó la extinción de las garantías reales e hipotecarias inscriptas
a favor de personas naturales o jurídicas.
La Ley de Reforma Urbana, de 14 de Octubre de 1960,
nacionalizó las viviendas arrendadas y entregó la propiedad de las mismas a sus
moradores, mediante un contrato de compraventa con reserva de dominio. Esta Ley
dispuso también la creación de una sección de la propiedad urbana en los
Registros de la Propiedad
para la inscripción de los títulos otorgados sobre la vivienda, esta Sección
tampoco tuvo un funcionamiento eficaz.
Tras los cambios se proscribe la constitución de
hipoteca u otro gravamen sobre bienes inmuebles tanto rústicos como urbanos,
preceptos recogidos en las mencionadas leyes de Reforma Agraria, de 17 de mayo
de 1959 y de Reforma Urbana.
En los años 60, los Registros de la Propiedad comenzaron a
perder importancia práctica y la publicidad registral pretendió ser sustituida
por una publicidad de tipo administrativa a partir de la concepción de que los
bienes inmuebles debían ser controlados por los organismos vinculados
administrativamente a su uso o disposición.
La Ley
No.1028 de 1962,
encargó al Ministerio de Justicia la realización del traspaso a las empresas y
entidades estatales de los inmuebles urbanos que les fueron asignados mediante la Resolución No.375
de 1975 del Ministro de Justicia, se estableció el Registro de Medios Básicos
Estatales con el objetivo de proceder a la declaración de la propiedad estatal
socialista.
En el año 1965 se promulgó la Ley No.1180, que
modificó en varios aspectos la Ley Hipotecaria de 1893, pretendiendo adecuar sus
normas a los cambios que vivía el país; encargó al Ministerio de Justicia la
organización y el funcionamiento de los Registros de la Propiedad, la división y
creación de los Registros, el nombramiento de los Registradores; dispuso los
títulos a inscribir, el arancel a aplicar y sustrajo de la competencia de los
tribunales las funciones que la Ley Hipotecaria les asignó en cuanto a la
atención y supervisión de las oficinas regístrales.
La Ley No.79, de 28 de mayo de 1984, atribuyó al Ministerio de la Agricultura la
facultad de registrar el fondo de tierras agropecuarias del país. Mediante la Resolución No.597
de 27 de Octubre de 1987, se creó el Registro de la Tenencia de la Tierra, aprobándose su
Reglamento por la
Resolución No. 598/84.
La Ley No.48 de 1984, primera Ley General de la Vivienda reguló la
creación de un Registro de la
Propiedad de la Vivienda. La
Ley No.65 de 1988, segunda Ley General de la Vivienda, dispuso la
creación de un Registro de la
Propiedad de la
Vivienda y Solares Yermos, sin embargo estos registros no
llegaron a funcionar.
Como puede apreciarse la voluntad estatal encaminada
a sustituir la publicidad registral inmobiliaria por una publicidad administrativa
alcanzó solo una relativa efectividad práctica. En la última etapa las
disposiciones de la
Ley Hipotecaria de 1893 prácticamente dejaron de ser
aplicadas, ello condujo a que los Registros de la Propiedad en materia de
viviendas fueron inoperantes.
La
Resolución No.259 de
junio de 1989 del Instituto Nacional de la Vivienda al regular el funcionamiento de los
Registros de la Propiedad,
dispuso que estos continuarían con las actividades y servicios relativos a la
registración y la publicidad inmobiliaria en lo relativo a los inmuebles
estatales, exceptuando las inscripciones de las viviendas y solares yermos
hasta tanto se creara el nuevo Registro previsto en la Ley, dando ello como resultado
una paralización de la inscripción de los títulos de propiedad personal y una
desactualización del tracto registral.
En Cuba el tracto registral quedó interrumpido por
mucho tiempo, lo cual no significó que los actos extraregistrales no se
realizaran con todos sus efectos jurídicos sustentados en la teoría del título
y el modo en que se basa la adquisición y transmisión del derecho que se
constituye, sin que la falta de inscripción registral haya sido óbice para
surtir las consecuencias legales deseadas.
El Decreto-Ley No.185 de 28 de Mayo de 1998 tuvo como
objetivo retomar y adecuar a las características del país el sistema de
publicidad registral inmobiliario, para dar respuesta al proceso de asimilación
de la inversión extranjera y contribuir a fortalecer el orden y la disciplina
tanto en la transmisión de bienes inmuebles estatales como privados, se le atribuye
nuevamente al Ministerio de Justicia la organización y el funcionamiento de los
Registros de la Propiedad
y faculta a dicho Ministerio para determinar la forma y los plazos de la
inscripción; dispone la inscripción obligatoria de todos los bienes inmuebles,
las transmisiones de dominio, las cargas, las descripciones de nuevas obras,
las variaciones constructivas y otros derechos sobre los bienes inmuebles;
define la función calificadora del Registrador en un doble sentido, determinar
la efectividad jurídica del titulo y realizar el ajuste de las medidas y los
linderos de las fincas.
En cumplimiento de las funciones que han sido
atribuidas al Ministerio de Justicia, se ha llevado a cabo una ardua tarea encaminada
a la creación de las condiciones materiales indispensables para el
funcionamiento de los Registros;
organizándose en todo el
territorio cubano el Registro de la Propiedad, con dependencias territoriales,
subordinadas directamente al MINJUS.
Con posterioridad se han dictado un conjunto de
normas que reglamentan las disposiciones del Decreto-Ley No.185, y que
pretenden además armonizar las mismas con las normas de la LHE de 1893, y su Reglamento,
que no han sido modificados o derogadas por la legislación revolucionaria.
Mención especial
merece el Acuerdo No.3551 de 4 de Octubre de 1999, adoptado por el Gobierno y
que tiene como objetivo el desarrollo de un proceso para la actualización del
valor contable, la descripción catastral y la inscripción en los Registros de la Propiedad de los bienes
estatales. Se han creado grupos de trabajo a nivel nacional, provincial y
municipal, integrados por el Ministerio de Finanzas y Precios, Instituto
Nacional de la Vivienda,
Instituto de Planificación Física; Oficina Nacional de Hidrografía y Geodesia y
el Ministerio de Justicia, desde ese propio año trabajan de manera coordinada
en un programa de levantamiento de las manzanas de la zona urbana con el
objetivo de adoptar las medidas que posibiliten realizar la inscripción
actualizada de todos los inmuebles ubicados en las mismas, tanto estatales como
privados, en los Registros de la
Propiedad; una
estrategia para lograr de forma paulatina la actualización de todos los
inmuebles inscriptos.
El Acuerdo No.4799, de 26 de mayo de 2003, dejó sin
efecto el citado Acuerdo 3551/99, reorganizando el grupo de trabajo con la
tarea de dirigir y controlar el ordenamiento jurídico y catastral de los
inmuebles de las zonas urbanas y rurales, estatales y no estatales existentes
en el país, incluyendo el control contable para el universo inmobiliario
estatal.
El Ministerio de Justicia dictó el 20 de Junio del
2000 la Resolución
No.104, sobre la organización y el funcionamiento de los
Registros Administrativos, definiendo que la función de los mismos consiste en
el control administrativo sobre los inmuebles y en preparar la documentación
para la inscripción de la titularidad del Estado en los Registros de la Propiedad.
Otra norma de singular importancia lo constituye la Instrucción Conjunta
suscrita por el Instituto de la
Vivienda, el Instituto de Planificación Física, la Oficina Nacional
de Hidrografía y Geodesia y el Ministerio de Justicia de 31 de Julio del 2001,
que establece la coordinación entre el trabajo del Registro de la Propiedad y el Catastro,
sentando las bases para la coordinación de la planificación física territorial,
el urbanismo y la inscripción de los inmuebles en los Registros de la Propiedad. El
trabajo fue organizado por manzanas, con la participación de los organismos
implicados en la tarea.
El Ministerio de Justicia dictó la Resolución No.212
de 14 de Noviembre del 2001, Normas para la inscripción de los títulos
inmobiliarios y otros derechos sobre los bienes inmuebles estatales en el
Registro de la Propiedad
y la Resolución No.39
de 3 de Marzo del 2002, relativa a la inscripción de los títulos y derechos
sobre bienes de propiedad personal.
El Decreto-Ley No.227 del Patrimonio Estatal de fecha
8 de enero del 2002, en su capitulo II, artículo 8, apartados 1 y 2, estableció
la obligatoriedad de las personas que administren o por cualquier razón posean
un bien del patrimonio estatal, de inscribirlos en los Registros Públicos, en
particular en el Registro de la Propiedad.
Con posterioridad se dictó por el Ministerio de Justicia la Resolución 247 de 13 de septiembre de 2003, que estableció la inscripción de las viviendas y
solares yermos de la población, ratificando la de los bienes inmuebles
estatales y los pertenecientes a la inversión extranjera; esta norma estableció la inscripción de los inmuebles,
títulos y derechos reales en el Registro de la Propiedad, esta fue
derogada por la Resolución No.249, de fecha 7 de octubre del 2005 del propio
Ministerio, donde se establecen las normas y procedimientos para la nueva
organización del Registro de la
Propiedad.
